Obecnie podatnicy coraz więcej inwestują – zazwyczaj wolne środki finansowe – w nieruchomości. Po zakupie są one wynajmowane. W przypadku dużych miast często wynajmującymi są kontrahenci spoza Polski. Warto wiedzieć, jak należy opodatkować najem zarówno w sytuacji gdy podatnik dokonuje tego w ramach działalności gospodarczej oraz w ramach najmu prywatnego. Sprawdzamy, jak wygląda opodatkowanie VAT najmu na rzecz unijnego kontrahenta!
Najem a definicja działalności na gruncie VAT
W myśl art. 659 § 1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Najem jest więc umową dwustronnie obowiązującą i wzajemną; odpowiednikiem świadczenia wynajmującego polegającego na oddaniu rzeczy do używania jest świadczenie najemcy polegające na płaceniu umówionego czynszu.
Zatem, biorąc pod uwagę powyższe przepisy, należy stwierdzić, że najem jako usługa wymieniona w klasyfikacjach wydanych na podstawie przepisów o statystyce publicznej wypełnia określoną w art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług definicję działalności gospodarczej, jeżeli wykonywany jest w sposób ciągły dla celów zarobkowych (zawierane umowy najmu mają zazwyczaj długotrwały charakter, a uzyskiwane korzyści z tego tytułu są w zasadzie stałe), bez względu na to, czy najem będzie prowadzony w ramach działalności gospodarczej, czy jako odrębne źródło przychodu w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym od osób fizycznych.
Moment powstania obowiązku podatkowego przy najmie
Zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 19a ust. 1 ustawy o VAT obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towarów lub wykonania usługi.
Z konstrukcji podatku od towarów i usług wynika, że podatnik, który wykonuje czynności podlegające opodatkowaniu podatkiem VAT, zobowiązany jest opodatkować daną czynność w momencie powstania obowiązku podatkowego. Powyższy przepis formułuje zasadę ogólną, zgodnie z którą obowiązek podatkowy powstaje z chwilą dokonania dostawy towaru bądź wykonania usługi, co oznacza, że podatek staje się wymagalny w rozliczeniu za okres, w którym dokonana została dostawa towarów bądź świadczenie usług, i powinien być rozliczony za ten okres.
W tym miejscu zauważyć należy, że ustawodawca w sposób szczególny uregulował powstanie obowiązku podatkowego dla niektórych usług. Powstaje on z chwilą wystawienia faktury z tytułu świadczenia usług najmu, dzierżawy, leasingu lub usług o podobnym charakterze.
Przykład 1.
Podatnik zawarł umowę najmu hali. Przed zawarciem umowy zażądał od najemcy wpłaty zaliczki w wysokości połowy czynszu. Tym samym podatnik otrzymał przed terminem płatność czynszu. Czy powyższa wpłata powoduje powstanie obowiązku podatkowego?
W naszym przypadku opłata nie dotyczy zapłaty czynszu, tylko jest zaliczką. Biorąc pod uwagę powyższe, otrzymanie całości lub części zapłaty z tytułu najmu (czynszu) przed terminem płatności czynszu najmu wskazanym w umowie nie powoduje powstania obowiązku podatkowego w zakresie podatku VAT, a także obowiązku wystawienia faktury. Podatnik nie musi więc opodatkować wpłaty ani wystawiać dla najemcy faktury dokumentującej zaliczkę.
Miejsce opodatkowania usług
Miejsce świadczenia przy świadczeniu usług regulują przepisy art. 28a do 28o ustawy o VAT. Ogólna zasada dotycząca określania miejsca świadczenia usług na rzecz podatników zawarta została w art. 28b ust. 1 ustawy, zgodnie z którym miejscem świadczenia usług w przypadku świadczenia usług na rzecz podatnika jest miejsce, w którym podatnik będący usługobiorcą posiada siedzibę działalności gospodarczej.
W przypadku, gdy usługi są świadczone ze stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej usługodawcy znajdującego się w innym miejscu niż jego siedziba działalności gospodarczej, miejscem świadczenia tych usług jest to stałe miejsce prowadzenia działalności gospodarczej.
W przypadku, gdy usługodawca nie posiada siedziby działalności gospodarczej lub stałego miejsca prowadzenia działalności gospodarczej, o którym mowa powyżej, miejscem świadczenia usług jest miejsce, w którym posiada on stałe miejsce zamieszkania lub zwykłe miejsce pobytu.
Od powyższej zasady przewidziano szereg wyjątków. Jedną z takich kategorii są usługi związane z nieruchomościami.
Zgodnie z art. 28e ustawy o VAT miejscem świadczenia usług związanych z nieruchomościami, w tym usług świadczonych przez rzeczoznawców, pośredników w obrocie nieruchomościami, usług zakwaterowania w hotelach lub obiektach o podobnej funkcji, takich jak ośrodki wczasowe lub miejsca przeznaczone do użytku jako kempingi, użytkowania i używania nieruchomości oraz usług przygotowywania i koordynowania prac budowlanych, takich jak usługi architektów i nadzoru budowlanego, jest miejsce położenia nieruchomości.
Opodatkowanie VAT najmu na rzecz unijnego kontrahenta
Podatnicy dokonujący wynajmu bardzo często wybierają kontrahentów z UE. Powyższe umowy najmu charakteryzują się tym, że umowa jest zawarta na długi termin i zazwyczaj nie ma problemów z płatnościami.
Przykład 2.
Podatnik zakupił dwa apartamenty w centrum Warszawy. Zostały one wynajęte przez duży koncern z Włoch. W apartamentach będą mieszkać członkowie zarządu, którzy muszą przeprowadzić się do Polski, aby tutaj stworzyć nową filię koncernu. Umowa najmu jest zawarta pomiędzy dwoma podmiotami z dwóch krajów UE. Co istotne, oba podmioty są zarejestrowane jako podatnicy UE. Podatnik zastanawia się, czy w tym przypadku usługa jest opodatkowana we Włoszech?
W tym przypadku podatnik nie może uznać, że miejscem opodatkowania jest siedziba podatnika z Włoch.
Podatnik dokonuje najmu nieruchomości, którą należy opodatkować w miejscu położenia nieruchomości.
Przypomnijmy, że za usługi związane z nieruchomościami przepis ten uznaje jedynie te usługi, które mają wystarczająco bezpośredni związek z daną nieruchomością. Usługi uważa się za mające wystarczająco bezpośredni związek z nieruchomością w następujących przypadkach:
- gdy wywodzą się z nieruchomości, a dana nieruchomość stanowi element składowy usługi i jest elementem centralnym oraz niezbędnym z punktu widzenia świadczonych usług;
- gdy są świadczone w odniesieniu do nieruchomości lub dla niej przeznaczone i mają na celu zmianę prawnego lub fizycznego stanu danej nieruchomości.
W przypadku najmu bez wątpienia usługa jest ściśle związana z nieruchomością.
Podsumowując, opodatkowanie VAT najmu na rzecz unijnego kontrahenta powinno być opodatkowane w miejscu opodatkowania nieruchomości. W przypadku najmu nie ma znaczenia, gdzie siedzibę ma podmiot go dokonujący.
