Poradnik Przedsiębiorcy

Możliwość wniesienia nieruchomości do spółki cywilnej

Prowadzę działalność gospodarczą. W najbliższym czasie zamierzam założyć ze szwagrem spółkę cywilną i prowadzić ją w lokalu, który kupiłem w trakcie małżeństwa. Nie mam rozdzielności majątkowej z żoną. Czy i kiedy będę miał możliwość wniesienia nieruchomości do spółki cywilnej oraz w jaki sposób? Z jakimi konsekwencjami prawnymi będzie się to wiązało?

Jan, Zabrze

 

Możliwość wniesienia nieruchomości do spółki cywilnej własności  wynika z art. 861 §  1 Kodeksu cywilnego (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 459, z późn. zm.), dalej: kc, zgodnie z którym wkład wspólnika może polegać na wniesieniu do spółki własności lub innych praw albo na świadczeniu usług.

Możliwość wniesienia nieruchomości do spółki cywilnej

Można tego dokonać w samej umowie spółki cywilnej albo na mocy odrębnej umowy przeniesienia własności nieruchomości. W obu przypadkach konieczne jest jednak zachowanie formy aktu notarialnego, tak jak w przypadku umów sprzedaży nieruchomości (zob. postanowienie Sądu Najwyższego z 14 listopada 2012 r., sygn. akt: II CSK 182/12).

Uwaga!

Obowiązek zachowania formy aktu notarialnego nie dotyczy przypadku wnoszenia do spółki cywilnej własności nieruchomości objętej wspólnością ustawową małżeńską małżonków będących jedynymi wspólnikami tej spółki. Nie dochodzi bowiem wówczas do przeniesienia własności nieruchomości, z uwagi na tożsamość przedmiotową i podmiotową (w obu przypadkach mamy do czynienia z tzw. wspólnością łączną).

Z uwagi na fakt, że spółka cywilna nie ma podmiotowości prawnej (jest jedynie umową nazwaną prawa cywilnego, na mocy której wspólnicy zobowiązują się dążyć do osiągnięcia wspólnego celu gospodarczego przez działanie w sposób oznaczony, w szczególności przez wniesienie wkładów – art. 860 § 1  kc), przedsiębiorcą nie jest spółka, ale tworzący ją wspólnicy. W konsekwencji wniesienie prawa własności nieruchomości do spółki cywilnej będzie oznaczało przeniesienie własności rzeczy na wszystkich wspólników. Współwłaścicielem pozostanie małżonek tworzący spółkę i drugi wspólnik – w tym przypadku Pana szwagier.

Nieruchomość stanie się składnikiem majątku wspólników spółki, będzie objęta wspomnianą współwłasnością łączną. Oznacza to, że nie będzie Pan mógł rozporządzać swoim udziałem w niej. Nie będzie Pan mógł również żądać zniesienia współwłasności tej nieruchomości w czasie trwania umowy spółki cywilnej. Do przekształcenia współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych dojdzie dopiero z chwilą rozwiązania spółki cywilnej i dopiero wówczas będzie Pan mógł rozporządzać swoim udziałem w nieruchomości.

Dodatkowo skoro wszyscy wspólnicy są współwłaścicielami nieruchomości wniesionej aportem do spółki cywilnej, to i nowy wspólnik, który ewentualnie w przyszłości będzie do spółki wstępował, stanie się współwłaścicielem tej nieruchomości (o ile jego przystąpienie nastąpi z zachowaniem wymaganej formy szczególnej – aktu notarialnego) - zob. m.in. postanowienie Sądu Najwyższego z 23 kwietnia 2008 r., sygn. akt: III CSK 335/07, uchwałę Sądu Najwyższego z 9 lutego 2007 r., sygn. akt: III CZP 164/06.

Jeśli dla nieruchomości jest urządzona księga wieczysta, należy dopełnić jeszcze jednego obowiązku formalnego: złożyć do właściwego dla tej nieruchomości sądu wieczystoksięgowego wniosek o wpisanie nowych współwłaścicieli - wspólników spółki cywilnej, z zaznaczeniem w polu dotyczącym rodzaju współwłasności, iż jest to współwłasność łączna wspólników spółki cywilnej.

Uwaga!

W przypadku gdy nieruchomość, która ma zostać wniesiona do spółki cywilnej, objęta jest wspólnością ustawową małżeńską (tak jest w przypadku, gdy została zakupiona w trakcie trwania związku małżeńskiego i nie została przeniesiona do majątku osobistego jednego z małżonków), a wspólnikiem spółki jest tylko jeden z małżonków, wówczas wraz z przeniesieniem własności nieruchomości do spółki cywilnej, drugi małżonek traci prawo współwłasności.

Warto podkreślić w tym miejscu, że przeniesienie własności nieruchomości do spółki wymaga – zgodnie z art. 37 § 1 pkt 1 ustawy z 25 lutego 1964 r. - Kodeks rodzinny i opiekuńczy (tekst jedn.: Dz. U. z 2017 r., poz. 682 z późn. zm.) – zgody drugiego małżonka.

W razie braku zgody skuteczność umowy, na mocy której miało dojść do wniesienia nieruchomości do spółki cywilnej, będzie niejako zawieszona do czasu potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka. W razie braku takiego potwierdzenia, umowa będzie nieważna.

Podsumowanie

Mając na uwadze wskazane powyżej konsekwencje wniesienia do spółki cywilnej własności nieruchomości, związane z utratą przez drugiego z małżonków prawa współwłasności na rzecz nowego współwłaściciela – szwagra – będącego drugim wspólnikiem spółki cywilnej, warto rozważyć alternatywne rozwiązanie, które pozwoli na korzystanie przez spółkę cywilną z Pana lokalu, jednak bez tak daleko idących konsekwencji w zakresie prawa własności tej nieruchomości. Przedmiotem wkładu wspólnika do spółki może być bowiem również prawo najmu nieruchomości, której wspólnik jest właścicielem (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 24 czerwca 2009 r., II FSK 345/2008).

Katarzyna Borkowska