Poradnik Przedsiębiorcy

Stawka amortyzacji dla nieruchomości - ile wynosi?

Wydatki poniesione na niektóre składniki majątku nie mogą zostać bezpośrednio zaliczone do kosztów uzyskania przychodów - będą one stanowić koszt podatkowy poprzez odpisy amortyzacyjne. Dotyczy to składników majątkowych definiowanych jako środki trwałe. Do środków trwałych w firmie można zaliczyć również nieruchomości. Jednak czy wiesz, jaka powinna być zastosowana stawka amortyzacji dla nieruchomości? Odpowiadamy poniżej.

Środki trwałe a indywidualna stawka amortyzacji dla nieruchomości

Do środków trwałych firmy zalicza się przedmioty, które:

  • stanowią własność lub współwłasność podatnika,

  • zostały nabyte lub wytworzone we własnym zakresie,

  • są kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania,

  • przewidywany okres używania w firmie jest dłuższy niż rok,

  • są wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy lub umowy leasingu,

przy czym, w przypadku podatników VAT wartością graniczną jest kwota 3500 zł netto.

 

Jak stanowi art. 22j. pkt 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, indywidualną stawkę amortyzacyjną można zastosować dla:

1) środków trwałych z grupy 3–6 oraz 8 klasyfikacji środków trwałych czyli:

  • grupa 3 – kotły i maszyny energetyczne

  • grupa 4 – maszyny, urządzenia i aparaty ogólnego zastosowania,

  • grupa 5 – maszyny, urządzenia i aparaty specjalistyczne,

  • grupa 6 – urządzenie techniczne,

  • grupa 8 – narzędzia przyrządy, ruchomości i wyposażenie gdzie indziej niesklasyfikowane

  a) 24 miesiące - gdy ich wartość początkowa nie przekracza 25.000 zł,

  b) 36 miesięcy - gdy ich wartość początkowa jest wyższa od 25.000 zł i nie przekracza 50 000 zł,

  c) 60 miesięcy - w pozostałych przypadkach;

2) środków transportu, w tym samochodów osobowych - 30 miesięcy;

3) budynków (lokali) i budowli, innych niż wymienione w pkt 4 - 10 lat, z wyjątkiem:

  a) trwale związanych z gruntem budynków handlowo-usługowych wymienionych w rodzaju 103 Klasyfikacji i innych budynków niemieszkalnych wymienionych w rodzaju 109 Klasyfikacji, trwale związanych z gruntem,

  b) kiosków towarowych o kubaturze poniżej 500 m3, domków kempingowych i budynków zastępczych - dla których okres amortyzacji - nie może być krótszy niż 3 lata;

4) budynków (lokali) niemieszkalnych, dla których stawka amortyzacji dla nieruchomości jest zaczerpnięta z Wykazu stawek amortyzacyjnych i wynosi 2,5% - 40 lat pomniejszone o pełną liczbę lat, które upłynęły od dnia ich oddania po raz pierwszy do używania do dnia wprowadzenia do ewidencji środków trwałych oraz wartości niematerialnych i prawnych prowadzonej przez podatnika, z tym że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat.

Przedsiębiorca, który zamierza zakupić nieruchomość, przed dokonaniem transakcji powinien przemyśleć kwestie nabycia używanej nieruchomości - dzięki przyspieszonej amortyzacji może to okazać się znacznie korzystniejsze niż zakup nowej nieruchomości.

Stawka amortyzacji dla nieruchomości 2,5%

W przypadku nieruchomości wykazanych w grupie 1, podgrupie od 101 do 109 klasyfikacji środków trwałych możliwe jest zastosowanie indywidualnej stawki amortyzacji dla nieruchomości. Jednak w tym celu należy spełnić poniższe warunki:

  • budynek musi być używany dłużej niż rok przed wprowadzeniem go do ewidencji środków trwałych w firmie,

  • budynek był wcześniej użytkowany w celach prowadzenia działalności gospodarczej,

  • budynek ma charakter niemieszkalny,

  • okres amortyzacji budynku jest nie krótszy niż 10 lat.

Jak udowodnić, że budynek był wcześniej użytkowany?

Przedsiębiorca, który zakupił używaną nieruchomość, powinien mieć na względzie to, czy w razie kontroli będzie musiał udowodnić, iż budynek ten był wcześniej użytkowany przez poprzedniego właściciela.

Ważne!

Przepisy podatkowe nie precyzują dokładnie, za pomocą jakich dokumentów podatnik powinien dowieść wcześniejsze użytkowanie budynku przez poprzedniego właściciela.

W sytuacji, gdy przedsiębiorca zakupi budynek, który był używany wcześniej przez okres 30 lat, ma prawo pomniejszyć o ten okres liczbę 40 lat określoną w ustawie. W wyniku tego przedsiębiorca zastosuje dziesięcioprocentową stawkę amortyzacyjną dla nieruchomości, a w związku z czym będzie miał możliwość ujęcia w kosztach podatkowych 1/10 wartości nieruchomości.

Należy jednak pamiętać, że jeśli różnica pomiędzy liczbą lat wynikająca z ustawy (40 lat) a udokumentowaną liczbą lat używania przez poprzedniego właściciela wynosi mniej niż 10 lat, przedsiębiorca nie może zastosować niższej stawki amortyzacji dla nieruchomości niż 10% rocznie.

Amortyzacja nieruchomości przez minimum 3 lata

Przedsiębiorca oprócz powyższych metod przyspieszenia amortyzacji nieruchomości może zastosować okres amortyzacji nie krótszy niż 3 lata. Jest to możliwe w przypadku nabycia nieruchomości zawartej w grupie 1, podgrupie 103 KŚT, czyli:

  • centrów handlowych,

  • domów towarowych,

  • samodzielnych sklepów i butików,

  • kiosków towarowych na trwałe związanych z gruntem,

  • hal przeznaczonych na targi, aukcje, wystawy,

  • targowisk pod dachem,

  • stacji paliw, stacji obsługi,

  • aptek,

  • pozostałych nieruchomości handlowo-usługowych.

W przypadku, gdy okres amortyzacji przekraczałby 3 lata, stawka amortyzacji dla nieruchomości nie mogłaby być niższa niż 33%. Jednak zastosowanie tej stawki możliwe jest pod warunkiem, że:

  • budynek jest trwale związany z gruntem,

  • przedsiębiorca wykaże, że nieruchomość była eksploatowana przez poprzedniego właściciela dla celów prowadzenia działalności przez co najmniej 60 miesięcy,

  • budynek spełnia rolę nieruchomości o charakterze niemieszkalnym,

  • okres amortyzacji dla danego budynku jest nie krótszy niż 3 lata.