Poradnik Przedsiębiorcy

Najem mieszkań w ramach działalności gospodarczej - zasady rozliczania

Niskie stopy procentowe wiążą się nie tylko ze stosunkowo niskimi ratami dla kredytobiorców, ale także z niskim oprocentowaniem depozytów. Te i wiele innych czynników sprawiło, że w ciągu ostatnich lat sporo osób zdecydowało się zainwestować w zakup mieszkania przeznaczonego na wynajem. Polacy chętniej lokują swój kapitał w nieruchomościach, co jest bardziej opłacalne niż różnego rodzaju lokaty, od lat charakteryzujące się rekordowo niskim oprocentowaniem. W jaki sposób rozliczyć najem mieszkań w ramach działalności gospodarczej?

Kiedy przychody osiągane z wynajmu mieszkań należy kwalifikować jako przychody z działalności gospodarczej?

Wynajem mieszkania wiąże się z koniecznością zapłaty podatku dochodowego z tego tytułu, niezależnie czy przychód zostanie zakwalifikowany jako najem prywatny, czy prowadzony w ramach pozarolniczej działalności gospodarczej.

Zgodnie z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT działalnością gospodarczej jest działalność zarobkowa:

  1. wytwórcza, budowlana, handlowa, usługowa;

  2. polegająca na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

  3. polegająca na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych
    – prowadzona we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów ze źródeł wymienionych w art. 10 ust. 1 pkt 1, 2 i 4–9.

Najem prowadzony w ramach działalności gospodarczej należy zgłosić poprzez aktualizację wniosku CEIDG-1 w zakresie odpowiednich kodów PKD.

Dodatkowo trzeba mieć na uwadze, że przychodem z działalności gospodarczej są także przychody z najmu, podnajmu, dzierżawy, poddzierżawy oraz z innych umów o podobnym charakterze, składników majątku związanych z działalnością gospodarczą (art. 14 ust. 2 pkt 11 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych). Oznacza to, że wynajem mieszkania, które zostało wprowadzone do ewidencji środków trwałych w działalności gospodarczej, bezsprzecznie należy zakwalifikować jako przychód z tej działalności, nawet w sytuacji, gdy jest to czynność jednorazowa i krótkotrwała.

Najem mieszkań w ramach działalności gospodarczej - jak rozliczać?

Osoby prowadzące jednoosobowe działalności gospodarcze w zakresie najmu mieszkań mogą opodatkować uzyskane w ten sposób przychody według skali podatkowej (17% – dochody nieprzekraczające pierwszego progu podatkowego, 32% – drugi próg podatkowy odnoszący się do dochodów powyżej 85 528 zł) lub podatkiem liniowym (19% niezależnie od wysokości osiąganych dochodów).

Przychody z najmu mieszkań kwalifikowane jako przychody z działalności gospodarczej nie mogą być opodatkowane ryczałtem od przychodów ewidencjonowanych, ta preferencyjna forma opodatkowania jest bowiem możliwa do wyboru wyłącznie przy najmie prywatnym nieruchomości.

Dochód jest różnicą pomiędzy przychodami a kosztami ich uzyskania. Kosztami uzyskania przychodów są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów, zachowania lub zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem wydatków wyszczególnionych w art. 23 Ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Dodatkowo trzeba mieć na uwadze, że zaliczenie danego wydatku do kosztów podatkowych możliwe jest tylko wówczas, gdy przedsiębiorca zadba o odpowiednią dokumentację. W większości przypadków potwierdzeniem poniesienia kosztu w działalności jest faktura lub rachunek.

Kosztami uzyskania przychodów w działalności, której przedmiotem jest najem mieszkań, są opłaty na media (prąd, gaz, woda, ogrzewanie, wywóz śmieci, opłaty telekomunikacyjne), ale tylko wtedy, gdy zawarta z najemcą umowa wskazuje, że opłaty te ponoszone są przez wynajmującego. W przeciwnym wypadku, czyli gdy opłaty związane z bieżącym utrzymaniem wynajmowanej nieruchomości pokrywa najemca, wówczas wydatki nie stanowią kosztów podatkowych dla wynajmującego.

Wszelkie prace remontowe, sprzęty AGD i RTV, meble, elementy dekoracyjne podlegają zaliczeniu w ciężar podatkowych kosztów najmu. Trzeba jednak mieć na uwadze, że składniki majątku o wartości przekraczającej 10 000 zł zazwyczaj stanowią środki trwałe w działalności i podlegają rozliczeniu poprzez odpisy amortyzacyjne.

Najem mieszkań w ramach działalności gospodarczej - kiedy powstaje przychód?

Zgodnie z art. 14 ust. 1 ustawy o PIT w przypadku najmu mieszkań prowadzonego w ramach działalności gospodarczej przychodem z tego tytułu są kwoty należne, nawet jeśli faktycznie nie zostały one otrzymane. Przychód powstaje w dniu wykonania usługi najmu, nie później niż w dniu wystawienia faktury lub uregulowania należności.

czynnych podatników VAT za przychód ze sprzedaży uważa się przychód pomniejszony o należny podatek od towarów i usług.

Rozliczenie kosztów mieszkania w okresie bez wynajmu

Działalność prowadzona w zakresie najmu mieszkań może wiązać się z przerwami w najmie, a zatem brakiem przychodów przez określony czas. Takie przerwy mogą być spowodowane remontem lokalu, zmianą lokatorów lub innymi czynnikami, na które właściciel nieruchomości nie zawsze ma wpływ.

Z uwagi na to, że część wydatków związanych z mieszkaniem, takich jak czynsz czy stałe opłaty, przedsiębiorca ponosi niezależnie od tego, czy aktualnie mieszkanie jest wynajmowane, czy też nie; wszelkie koszty związane z nieruchomością są kosztem podatkowym także w okresie bez wynajmu. Tego typu wydatki ponoszone są przez przedsiębiorcę w celu zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów z najmu nieruchomości.