Jestem czynnym podatnikiem podatku VAT i prowadzę działalność opodatkowaną podatkiem liniowym, wykonując jedynie czynności opodatkowane. Oprócz tego posiadam trzy mieszkania, które stanowią mój prywatny majątek, dlatego też chce wynajmować je poza prowadzoną przeze mnie działalnością. Mieszkania te planuje wynajmować osobom prywatnym, a uzyskany z tego przychód chcę opodatkować ryczałtem ewidencjonowanym. Czy prywatny najem mieszkania wpłynie na prawo do odliczenia podatku VAT?
Jarosław, Zamość
Jednym z podstawowych praw podatników VAT jest możliwość odliczenia podatku naliczonego, czyli od dokonanych zakupów. Jednak prawo to jest ograniczone. Oprócz czynności opodatkowanych VAT występują bowiem również te zwolnione z tego podatku. Do czynności zwolnionych z VAT zaliczany jest wynajem nieruchomości mieszkalnych na cele mieszkaniowe.
Ważne! Jak stanowi art. 86 ust. 1 ustawy o VAT, w zakresie w jakim towary i usługi są wykorzystywane do wykonywania czynności opodatkowanych, podatnikowi przysługuje prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego. Innymi słowy prawo do odliczenia podatku VAT naliczonego przysługuje wyłącznie od nabytych towarów i usług, które służą działalności opodatkowanej. |
W związku z powyższym podatnik może odliczyć jedynie ten podatek VAT, który został naliczony przy zakupach towarów i usług służących wyłącznie czynnościom opodatkowanym. Należy również mieć na względzie, że na potrzeby podatku dochodowego prywatny najem mieszkania może stanowić oddzielne źródło przychodów. Natomiast jeśli chodzi o podatek VAT, to takie wyodrębnienie nie występuje. Oznacza to, że jeśli podatnik dokonuje najmu prywatnego nawet będąc osobą fizyczną nieprowadzącą działalności gospodarczej, to automatycznie staje się podatnikiem VAT. W takiej sytuacji (na potrzeby podatku VAT) podatnik prowadzi działalność nie tylko w ramach swojej firmy, lecz także z racji prowadzenia najmu prywatnego.
Ważne! Zgodnie z przepisami, jeśli podatnik wykonuje czynności, od których przysługuje mu pełne prawo do odliczenia podatku VAT, jak i czynności, w związku z którymi takie prawo mu nie przysługuje, to zobowiązany jest do odrębnego określania kwot podatku VAT naliczonego związanych z czynnościami, w stosunku do których przysługuje mu prawo do obniżenia kwoty podatku VAT należnego. |
W związku z tym jeśli podatnik prowadzi działalność gospodarczą, wykonując czynności opodatkowane, jednocześnie prowadząc prywatny najem mieszkania, to powinien dzielić ponoszone koszty na te, które dotyczą prowadzonej działalności gospodarczej i na te, które dotyczą najmu prywatnego. W tym przypadku prowadzona działalność pozwala bowiem na odliczanie podatku VAT od wydatków firmowych. Natomiast prywatny najem mieszkania takiego prawa nie daje.
Jeśli zaś podatnik ponosi koszty, których nie da się bezpośrednio przyporządkować do czynności zwolnionych bądź opodatkowanych, to należy zastosować proporcję. Oznacza to, że kwotę podatku należnego pomniejsza się o taką część kwoty podatku naliczonego, którą proporcjonalnie można przypisać czynnościom dającym prawo do obniżenia kwoty podatku należnego.
Od powyższej reguły występuje jeden wyjątek. Mówi o nim art. 90 ust. 6 pkt 1 ustawy o VAT. Mianowicie przy ustalaniu proporcji nie uwzględnia się obrotu z tytułu transakcji w zakresie nieruchomości oraz transakcji finansowych, jeśli miały one charakter pomocniczy. Przy czym prywatny najem mieszkania niewątpliwie jest usługą związaną z nieruchomościami, jednak nie jest zaliczany do usług pomocniczych.
Dlatego też podatnik, który decyduje się na prywatny najem mieszkania, działa dwojako:
ze względu na fakt, że czynności te spełniają definicję działalności gospodarczej, działa jako podatnik VAT,
z drugiej zaś strony usługi przez niego świadczone nie stanowią usług pomocniczych.
Mając więc na uwadze fakt, że prywatny najem mieszkania należy do czynności zwolnionych z VAT, przy czym podatnik prowadzi również działalność opodatkowaną VAT, to koszty związane z obiema działalnościami należy rozliczać, uwzględniając wspomnianą powyżej proporcję.
