Poradnik Przedsiębiorcy

Najem powierzchni jako źródło uzyskania przychodu

Najem powierzchni to bardzo popularny sposób na uzyskiwanie dochodów. Wielu podatników inwestuje swoje środki w nieruchomości, które następnie są wynajmowane. W nieruchomości inwestują nie tylko podmioty gospodarcze, lecz także osoby nieprowadzące działalności gospodarczej. W związku z tym podatnicy zastanawiają się, w jaki sposób opodatkować najem powierzchni i jakie koszty mogą obniżyć uzyskane przychody. 

Najem powierzchni jako źródło przychodu

Ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych wyraźnie rozróżnia źródła przychodów oraz sposób opodatkowania dochodów z poszczególnych źródeł. Odrębnymi źródłami przychodów są:

Przypomnijmy, że za pozarolniczą działalność gospodarczą uważa się działalność zarobkową:

  1. wytwórczą, budowlaną, handlową, usługową;

  2. polegającą na poszukiwaniu, rozpoznawaniu i wydobywaniu kopalin ze złóż;

  3. polegającą na wykorzystywaniu rzeczy oraz wartości niematerialnych i prawnych

– prowadzoną we własnym imieniu bez względu na jej rezultat, w sposób zorganizowany i ciągły, z której uzyskane przychody nie są zaliczane do innych przychodów.

Z zakresu przedmiotowego pozarolniczej działalności gospodarczej wykluczone zostały czynności, jeżeli łącznie spełnione są następujące warunki:

  1. odpowiedzialność wobec osób trzecich za rezultat tych czynności oraz ich wykonywanie, z wyłączeniem odpowiedzialności za popełnienie czynów niedozwolonych, ponosi zlecający wykonanie tych czynności;

  2. są one wykonywane pod kierownictwem oraz w miejscu i czasie wyznaczonych przez zlecającego te czynności;

  3. wykonujący te czynności nie ponosi ryzyka gospodarczego związanego z prowadzoną działalnością.

Tym samym przychody z najmu po spełnieniu powyższych warunków możemy zaliczyć do przychodów z działalności gospodarczej. 

Najem dla celów podatkowych może więc być traktowany jako pozarolnicza działalność gospodarcza lub jako odrębne źródło przychodów.

Podkreślić należy, że nie w każdym przypadku podatnik może sam zaliczyć wynajmowane nieruchomości do majątku prywatnego lub związanego z działalnością gospodarczą. Jeżeli bowiem rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i winien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności.

Najem powierzchni a wybór metody opodatkowania

W przypadku, gdy podatnik wynajmuje lokal jako majątek prywatny, może wybrać sposób opodatkowania. Najem prywatny można opodatkować według skali podatkowej lub ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. W przypadku skali podatkowej może rozpoznać koszty uzyskania przychodów. Ryczałt natomiast może okazać się bardzo korzystną formą opodatkowania stawką podatkową 8,5% lub po przekroczeniu określonego w ustawie przychodu (100 000 zł) – 12,5%. W tym jednak przypadku nie możemy rozliczyć kosztów uzyskania przychodów. 

W sytuacji, gdy najem powierzchni stanowi przychód z działalności gospodarczej, możemy wybrać opodatkowanie według skali podatkowej lub podatkiem liniowym. 

Koszty uzyskania przychodów

Zgodnie z art. 22 ust. 1 ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów są koszty poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów, z wyjątkiem kosztów wymienionych w art. 23.

Powyższa definicja sformułowana przez ustawodawcę ma charakter ogólny. Z tego względu każdorazowy wydatek poniesiony przez podatnika powinien podlegać indywidualnej analizie w celu dokonania jego kwalifikacji prawnej. Wyjątkiem jest jedynie sytuacja, gdy ustawa wyraźnie wskazuje jego przynależność do kategorii kosztów uzyskania przychodów lub wyłącza możliwość zaliczenia go do tego rodzaju kosztów. W pozostałych przypadkach należy natomiast zbadać istnienie związku przyczynowego pomiędzy poniesieniem kosztu a powstaniem przychodu lub realną szansą powstania przychodów podatkowych, bądź też zachowaniem albo zabezpieczeniem źródła ich uzyskiwania.

Podsumowując, dla kwalifikacji prawnej danego kosztu istotne znaczenie ma cel, w jakim został on poniesiony. Wydatek zostanie uznany za koszt uzyskania przychodów, jeżeli pomiędzy jego poniesieniem a powstaniem, zwiększeniem bądź też możliwością powstania przychodu istnieje związek przyczynowy.

Koszty uzyskania przychodu przy najmie nieruchomości

W przypadku najmu nieruchomości podatnicy ponoszą liczne koszty. Tym samym w wielu przypadku wolą wybrać opodatkowanie według skali podatkowej. 

Przykład 1.

Podatnik zakupił mieszkanie w Kaliszu za 200 000 zł z rynku wtórnego. Mieszkanie ma ponad 20 lat. Podatnik dokonał zakupu w celu wynajmu. Znalazł osobę chętną na najem za kwotę 1000 zł miesięcznie. Czy wynajem mieszkania opodatkowany według skali jest w tym przypadku opłacalny?

W przypadku wyboru ryczałtu podatnik co miesiąc zapłaci 85 zł. W sytuacji wyboru opodatkowania według skali podatkowej podatnik będzie mógł do kosztów zaliczyć np. koszty amortyzacji. Amortyzacja w przypadku mieszkania może wynieść 10%. Tym samym koszty związane z najmem możemy rocznie obniżyć o kwotę 20 000 zł. Roczny przychód z wynajmu wynosi 12 000 zł. Wybór opodatkowania najmu według skali opodatkowania jest więc bardzo opłacalny. Podatnik bowiem ponosi większe koszty niż przychody. 

Podatnicy dokonujący najmu nieruchomości ponoszą także inne koszty. Poniżej przedstawimy przykładowe:

  • koszty związane z poszukiwaniem najemców,

  • składki na ubezpieczenie przedmiotu najmu,

  • odsetki od kredytu na zakup przedmiotu najmu,

  • wydatki na remont przedmiotu oddanego w najem,

  • odpisy amortyzacyjne dokonywane od wartości początkowej przedmiotu najmu,

  • koszty podatków związanych z nieruchomościami.

Powyższe wydatki będą stanowić koszty tylko w sytuacji, gdy z umowy najmu nie będzie wynikać, że są one przenoszone na wynajmującego.

Przykład 2.

Podatnik wynajmuje nowe mieszkanie w Warszawie. Postanowił opodatkować najem według skali podatkowej. W tym przypadku w umowie zawarł, że koszty składki na ubezpieczenie, podatek od nieruchomości będą przenoszone na najemcę. Czy koszty te mogą stanowić koszty uzyskania przychodu?

W tej sytuacji to nie podatnik ponosi powyższe koszty. W związku z tym nie możemy ich zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. 

Przykład 3. 

Podatnik kupił apartament na wynajem. Przed wynajęciem dokonał kompleksowego remontu, którego koszt był znaczny. Czy można go zaliczyć w koszty związane z najmem?

Tak, koszty najmu powierzchni  są związane z przychodami związanymi z najmem. Możemy je bezpośrednio zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów. 

Podsumowując, dokonując najmu lokalu, warto rozważyć opodatkowanie przychodów podatkiem dochodowym według skali podatkowej. W tym przypadku bowiem możemy nasze przychody obniżyć o koszty uzyskania przychodu. W wielu przypadkach taka forma opodatkowania jest korzystniejsza niż ryczałt.