Wspólnicy spółki cywilnej mogą podjąć decyzję o wycofaniu nieruchomości ze spółki i przekazaniu jej na potrzeby wspólników. Warto zastanowić się, w jaki sposób pod względem podatkowym przebiega cała procedura, gdy nieruchomość otrzymuje wyłącznie jeden ze wspólników. Sprawdźmy jak rozliczyć na gruncie PIT i VAT przekazanie nieruchomości na rzecz wspólnika spółki cywilnej.
Wycofanie nieruchomości ze spółki cywilnej
Zgodnie z art. 863 Kodeksu cywilnego wspólnik nie może rozporządzać udziałem we wspólnym majątku wspólników ani udziałem w poszczególnych składnikach tego majątku. W czasie trwania spółki nie może domagać się podziału wspólnego majątku wspólników.
Oznacza to, że majątek spółki cywilnej jest objęty współwłasnością łączną i choć jest to nadal własność wspólników, to stanowi majątek odrębny od majątków prywatnych każdego z nich.
W momencie, gdy ma miejsce wycofanie danego składnika z majątku spółki cywilnej do majątków osobistych, dochodzi do przekształcenia współwłasności łącznej we współwłasność w częściach ułamkowych. Co jednak istotne, nie zmienia się w tym przypadku właściciel, ponieważ nadal pozostaje nim wspólnik spółki cywilnej.
Przekazanie nieruchomości na rzecz wspólnika w podatku PIT
Przekazanie nie będzie nosić cech zbycia, jak również nie będzie posiadać przymiotu odpłatności. W rezultacie takie wycofanie nie spowoduje powstania przychodu w rozumieniu przepisów ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych. Wspólnicy nie uzyskają przysporzenia majątkowego w związku z planowaną czynnością wycofania nieruchomości z majątku spółki cywilnej do ich majątków prywatnych.
Ewentualne skutki podatkowe mogą powstać jedynie na etapie odpłatnego zbycia dokonanego po wycofaniu ze spółki cywilnej. Należy pamiętać, że na podstawie art. 10 ust. 2 pkt 3 ustawy PIT dochód z działalności gospodarczej powstanie, jeżeli wspólnik dokona odpłatnego zbycia nieruchomości wycofanej z działalności gospodarczej, jeśli między pierwszym dniem miesiąca następującego po miesiącu, w którym składniki majątku zostały wycofane z działalności i dniem ich odpłatnego zbycia, nie upłynęło 6 lat.
W opisywanym zagadnieniu istotne jest to, że nieruchomość zostanie przekazana na rzecz wyłącznie jednego ze wspólników. To oznacza, że wspólnik ten otrzyma nieruchomość przekraczającą udział, jaki przysługuje mu w ramach spółki cywilnej. Takie otrzymanie nie podlega podatkowi dochodowemu od osób fizycznych, jednakże znajdą tu zastosowanie inne zobowiązania podatkowe.
Dochodzi w takim przypadku do zniesienia współwłasności, które może podlegać opodatkowaniu:
- podatkiem PCC, w sytuacji gdy zniesienie współwłasności ma charakter odpłatny;
- podatkiem od spadków i darowizny, gdy zniesienie współwłasności ma charakter nieodpłatny.
Przykład 1.
Spółka cywilna liczy dwóch niespokrewnionych wspólników. Postanowili oni podjąć uchwałę o wycofaniu nieruchomości ze spółki i przekazaniu jej jednemu z nich. W momencie wycofania każdy z nich posiada po 50% udziałów w nieruchomości. Na skutek zniesienia współwłasności jeden otrzyma 100% udziałów. Wspólnicy postanowili dokonać nieodpłatnego zniesienia współwłasności, co po stronie wspólnika nabywającego spowodowało powstanie obowiązku podatkowego w zakresie podatku od spadków i darowizn.
Przekazanie nieruchomości na rzecz wspólnika na gruncie podatku VAT
Zgodnie z art. 7 ust. 2 ustawy VAT w przypadku nieodpłatnego przekazania towarów należących do przedsiębiorstwa podatnika, w sytuacji gdy przysługiwało mu, w całości lub w części, prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego z tytułu nabycia lub wytworzenia tych towarów lub ich części składowych, taka czynność podlega opodatkowaniu podatkiem VAT.
Powyższy przepis obejmuje swoim zakresem również przekazanie na potrzeby wspólnika spółki cywilnej.
W kontekście dalszych rozważań istotny jest fakt, że w ramach podatku VAT podatnikiem jest spółka cywilna, a nie jej wspólnicy.
Powyższe powoduje, że jeżeli z tytułu nabycia nieruchomości spółka miała prawo do odliczenia podatku naliczonego, to późniejsze nieodpłatne przekazanie będzie podlegać opodatkowaniu podatkiem VAT.
Zgodnie z art. 29a ust. 2 ustawy VAT w takim przypadku podstawą opodatkowania jest cena nabycia towarów lub towarów podobnych, a gdy nie ma ceny nabycia – koszt wytworzenia określony w momencie tej dostawy towarów.
Podatek nie zawsze wystąpi, ponieważ istnieje możliwość skorzystania ze zwolnienia od niego.
Otóż zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 ustawy VAT zwalnia się od podatku dostawę nieruchomości (również nieodpłatną), z wyjątkiem gdy:
- Dostawa dokonywana jest w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim;
- Pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż dwa lata.
Przez pierwsze zasiedlenie – zgodnie z art. 2 pkt 14 ustawy – rozumie się oddanie do użytkowania pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi bądź rozpoczęcie użytkowania na potrzeby własne budynków, budowli lub ich części, po ich:
- Wybudowaniu lub
- Ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu przepisów o podatku dochodowym, stanowiły co najmniej 30% wartości początkowej; W konsekwencji przy założeniu spełnienia warunków ustawowych możliwe jest skorzystanie ze zwolnienia od podatku VAT w zakresie wycofania nieruchomości ze spółki do majątku jednego ze wspólników
Należy jednak mieć na uwadze, że nieodpłatne przekazanie nieruchomości na cele osobiste, które korzysta ze zwolnienia od podatku VAT, może spowodować konieczność skorygowania wcześniej odliczonego podatku VAT od wydatków na zakup oraz ulepszenie nieruchomości.
Zgodnie bowiem z art. 91 ust. 6 ustawy VAT w przypadku, gdy w okresie korekty towary zostaną zwolnione od podatku – w celu dokonania korekty przyjmuje się, że dalsze wykorzystanie tego towaru lub usługi jest związane wyłącznie z czynnościami zwolnionymi od podatku.
Dla nieruchomości okres korekty wynosi 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego w stosunku do pozostałego okresu korekty.
Konkludując nasze rozważania, wskazać możemy, że przekazanie nieruchomości na rzecz wspólnika spółki cywilnej w pewnych okolicznościach będzie zdarzeniem neutralnym podatkowo zarówno na gruncie podatku VAT, jak i PIT. Nie można jednak zapominać o innych zobowiązaniach podatkowych, które mogą się pojawić w toku procesu przekazywania na potrzeby jednego ze wspólników.
